אחד החסמים הגדולים של משקיעים ישראלים בחו"ל הוא הפחד מהלא-נודע המיסויי. החדשות הטובות: מערכת המס היוונית לרוכשי נדל"ן היא ידידותית יחסית, ובזכות אמנת המס בין ישראל ליוון, לא משלמים מס כפול. הנה התמונה בגדול.
בשלב הרכישה
על רכישת נכס יד שנייה משולם ביוון מס העברה של 3.09% (3% ועוד היטל עירוני), נמוך משמעותית ממס הרכישה על דירה שנייה בישראל. שימו לב לנקודה שמפתיעה רבים: המס נגזר מהערך האובייקטיבי שהמדינה קובעת לנכס, ולא בהכרח ממה ששילמתם. על נכסים חדשים מקבלן חל בדרך כלל מע"מ של 24%, אבל הוא מושעה עד סוף 2026 מכוח חוק 5246/2025, ובמקומו משולם מס ההעברה. ההשעיה היא בחירה של היזם ולא כלל אוטומטי, ולכן בודקים אותה משמעותיות בתחום. לעלות הרכישה יש להוסיף שכר טרחת עו"ד, נוטריון ורישום, נהוג להעריך את סך העלויות הנלוות בכ-8%-10% ממחיר הנכס.
בשלב ההחזקה וההשכרה
הכנסות משכירות ביוון ממוסות במדרגות מס פרוגרסיביות. בנוסף קיים מס רכוש שנתי (ENFIA) שמחושב לפי מאפייני הנכס, לרוב מדובר בסכומים של מאות עד אלפי יורו בשנה לנכס מגורים ממוצע. חשוב לתכנן מראש: מבנה ההחזקה (באופן פרטי או דרך חברה) משפיע על שיעורי המס ועל הגמישות העתידית.
ומה עם מס בישראל?
תושבי ישראל חייבים בדיווח על הכנסות מחו"ל, אבל אמנת המס בין המדינות מונעת כפל מס, מס ששולם ביוון מוכר כזיכוי בישראל. למשקיע יחיד קיים גם מסלול מיסוי מופחת על שכירות מחו"ל בתמורה לוויתור על ניכוי הוצאות. איזה מסלול עדיף? זה תלוי בנתונים האישיים, וכאן נכנס רואה החשבון לתמונה.
השורה התחתונה
מיסוי הוא לא סיבה לפחד מהשקעה ביוון, אבל הוא כן סיבה לתכנן נכון מהיום הראשון. בכל עסקה שאנחנו מלווים, המספרים כוללים את כל המסים והעלויות הנלוות, כך שהתשואה שאתם רואים היא תשואה אמיתית, אחרי הכל.
האמור אינו ייעוץ מס. בכל עסקה אנו מחברים אתכם לרואי חשבון המתמחים במיסוי ישראלי-יווני.